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La reciente legislación introduce un cambio significativo en el mercado inmobiliario al imponer la responsabilidad de pagar la comisión de intermediación en los contratos de alquiler a los propietarios. Además, concede a las comunidades autónomas la facultad de regular los precios de alquiler en un esfuerzo por combatir la escalada de precios en el mercado de alquiler de viviendas.
Estas modificaciones legislativas están generando un gran interés entre los propietarios de viviendas, especialmente aquellos que se debaten entre vender o alquilar sus propiedades. La elección entre vender o alquilar tu vivienda puede ser una decisión crucial, y ahora, con la nueva normativa en vigor, es aún más relevante.
¿Qué regula la nueva Ley de Vivienda?
A continuación, te presentamos cinco cambios importantes que esta ley trae consigo y cómo impactarán tanto en los contratos en curso como en los nuevos.
Ampliación de las zonas tensionadas
La ley permitirá a las autoridades autonómicas designar “zonas tensionadas”. Estas áreas se caracterizan por un aumento de al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico en los últimos 5 años o cuando más del 30% de los ingresos se destinen a los gastos de vivienda, ya sea alquiler o hipoteca.
En estas zonas, los inquilinos podrán optar por una prórroga extraordinaria de hasta 3 años al finalizar su contrato, manteniendo el mismo precio de alquiler, a menos que existan acuerdos diferentes entre las partes o circunstancias especiales del arrendador.
Limitación de la actualización de precios
En lugar de vincular la actualización de la renta al IPC, la ley propone utilizar el Índice de Garantía y Competitividad, limitando el aumento máximo anual al 2% para 2023 y al 3% en 2024 en contratos vigentes. A partir de 2025, se introducirá un nuevo índice de referencia más estable, desvinculado del IPC, para evitar aumentos desmedidos en los alquileres.
Nuevo concepto de gran propietario y vivienda vacía
La ley redefine a los “grandes tenedores” como aquellos con 5 o más propiedades residenciales en una misma zona tensionada. Se considerarán “viviendas vacías” aquellas desocupadas durante más de 2 años cuando el propietario tenga al menos 4 propiedades en esta situación. Los Ayuntamientos podrán aplicar un recargo del IBI de hasta el 150% para desincentivar esta práctica.
Protección contra desahucios
Se prohíben los desahucios sin fecha y hora precisas. También se establecen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, ampliando los plazos hasta 2 meses para propietarios individuales y 4 meses para personas jurídicas, cuando se trate de grandes tenedores y exista vulnerabilidad de la parte demandada.
Además, se introduce la obligación de un proceso de conciliación o intermediación antes de presentar una demanda de desahucio cuando el demandante sea un gran tenedor y la parte afectada sea vulnerable.
Equilibrio en las relaciones arrendador-arrendatario
La ley establece que el propietario debe asumir todos los gastos y honorarios de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de la agencia inmobiliaria relacionados con el alquiler. También prohíbe acuerdos que vayan en contra de la ley de vivienda y el incremento del precio del alquiler mediante gastos extraordinarios no acordados previamente.
Para contratos en zonas no tensionadas y arrendadores que sean grandes tenedores, se permite una prórroga extraordinaria de un año a solicitud de los inquilinos en situaciones de vulnerabilidad económica o social.
¿Cómo funciona la nueva ley de la memoria?
La nueva Ley de Vivienda del 2023 representa un paso importante hacia un mercado de alquiler más justo y equitativo. Su funcionamiento se basa en la identificación de “zonas tensionadas” donde los precios de alquiler o compra han aumentado significativamente en comparación con el IPC autonómico. En estas zonas, se otorgan prórrogas extraordinarias a los inquilinos al finalizar su contrato, manteniendo el precio de alquiler estable.
Además, la ley limita los aumentos de alquiler, establece definiciones claras para “grandes tenedores” y “viviendas vacías”, y prohíbe desahucios sin fecha exacta. Los beneficios para los usuarios son palpables: mayor estabilidad en los precios de alquiler, protección contra desalojos injustos y un mercado más transparente y equitativo que promueve la seguridad y la justicia en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios.
¿Qué opinas sobre la nueva Ley de la Vivienda?
