¿Qué es una Hipoteca al 90%?
Una hipoteca al 90% es un préstamo hipotecario que permite financiar hasta el 90% del valor de la vivienda. Esto significa que el comprador solo necesita aportar un 10% de ahorro propio, además de los gastos adicionales como notaría, impuestos y tasación.
Antes de la burbuja inmobiliaria, era común obtener hipotecas del 100%, pero tras la crisis, los bancos endurecieron sus criterios, limitando la financiación al 80% en la mayoría de los casos. Aun así, algunas entidades siguen ofreciendo hipotecas al 90%, aunque con requisitos más estrictos. No hay una regulación que prohíba estos préstamos, pero los bancos los conceden con mayor precaución.
Para quienes tienen ahorros limitados, esta opción puede facilitar la compra de vivienda sin esperar años para reunir más capital, aunque es clave evaluar las condiciones y los costes antes de solicitarla.
¿Quién Puede Acceder a la Hipoteca al 90%?
Las hipotecas al 90% están dirigidas a perfiles específicos:
- Hipoteca Jóven: Menores de 35 o 40 años, según la política bancaria y las ayudas autonómicas.
- Hipoteca Funcionarios o Empleados con Alta Estabilidad Laboral: Su perfil de riesgo es percibido como menor por las entidades.
- Profesionales con Alta Demanda y Proyección: Aunque no sean funcionarios, si demuestran ingresos estables y crecimiento profesional.
- Personas con Avales Sólidos: Un avalista (familiar, etc.) puede facilitar la aprobación.
- Viviendas con Condiciones Específicas: La tipología o ubicación del inmueble podría influir.
Incluso con la hipoteca al 90%, necesitarás entre un 20-22% del precio total de la vivienda en ahorros: el 10% restante no financiado, más un 10-12% adicional para los gastos de hipoteca (impuestos, notaría, etc.).
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Requisitos para Obtener una Hipoteca al 90%
Para obtener una hipoteca al 90%, los bancos exigen ciertos requisitos clave:
- Ingresos suficientes: se recomienda que los ingresos sean al menos el 2% del valor de la hipoteca. Ejemplo: para una hipoteca de 150.000 €, se necesitan 2.500-3.000 € mensuales.
- Endeudamiento controlado: la cuota no debe superar el 30-40% de los ingresos, es decir, 750-1.200 € al mes para sueldos de 2.500-3.000 €.
- Ahorro para gastos: además del 10% no financiado, se requieren entre 10.000 y 15.000 € extra para impuestos, notaría y tasación.
- Historial crediticio limpio: no tener deudas activas y contar con un buen historial de pagos.
- Aval o garantías: pueden pedir un aval si los ingresos son ajustados.
Pero cada banco puede tener condiciones únicas.
Documentación adicional para una hipoteca al 90%
Aparte de la documentación necesaria para una hipoteca en general, solicitar una hipoteca al 90% puede requerir algunos documentos adicionales:
- Contrato indefinido o historial laboral estable (mínimo 2 años).
- Justificante de ingresos extra (alquileres, autónomos, etc.).
- Informe CIRBE actualizado y sin incidencias.
- Prueba de ahorros para cubrir gastos de compraventa.
- Avalistas o garantías adicionales si el perfil lo necesita.
- Tasación que confirme un valor igual o superior al precio de compra.
- En algunos casos, justificante de ayudas públicas (como para jóvenes o primera vivienda).
Ventajas y Desventajas de una Hipoteca al 90%
| Ventajas | Desventajas |
|---|---|
| Menos ahorro inicial: solo necesitas aportar el 10% del valor de la vivienda. | Intereses más altos: mayor financiación implica un mayor costo total del préstamo. |
| Acceso más rápido a la vivienda: no tienes que esperar años para ahorrar más. | Cuotas más elevadas: al pedir más dinero, los pagos mensuales serán mayores. |
| Opción viable si tienes buenos ingresos pero poco ahorro. | Mayor riesgo de sobreendeudamiento si cambian tus circunstancias. |
| Posibilidad de acceder a ayudas para primera vivienda. | Requisitos más exigentes: ingresos estables, buen historial, posibles avales. |
| Más accesible que una hipoteca al 100%: menos restricciones y mejores condiciones. | Posible pérdida de valor del inmueble si el mercado baja. |
Cómo Conseguir tu Hipoteca al 90% con Colibid
Conseguir una hipoteca al 90% es posible con Colibid, si buscas tu primera casa o eres inversor.
Caso 1: Compra personal (primera vivienda, uso habitual)
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Caso 2: Inversores o situaciones complejas
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Hipotecas al 90% en los Principales Bancos
Hipoteca BBVA al 90%
BBVA ofrece la Hipoteca Joven, con la posibilidad de financiar hasta el 95% del valor de compra para menores de 36 años que compren su primera vivienda. Aunque no está garantizado para todos los perfiles, se facilita si se cumplen ciertos criterios, como ingresos estables y un buen historial crediticio. En muchos casos, BBVA exige productos vinculados como seguros y domiciliación de nómina.
Hipoteca Santander al 90%
El Banco Santander ofrece hipotecas con hasta 90% de financiación, especialmente si la vivienda proviene de su cartera inmobiliaria, como inmuebles de Altamira, Diglo o Solvia. Esta opción suele requerir contratación de seguros, domiciliación de nómina y productos adicionales para mejorar las condiciones. No está garantizada para todos los clientes, y el acceso depende del perfil financiero.
Hipoteca Bankinter al 90%
Bankinter ofrece la Hipoteca Variable Joven, pensada para compradores menores de 35 años, con posibilidad de financiar hasta el 90% del valor de compra. Para acceder, es necesario contar con ingresos estables y un buen perfil financiero, además de contratar ciertos productos vinculados. Bankinter también permite amortización anticipada y tiene una de las hipotecas más competitivas para jóvenes.
Hipoteca EVO al 90%
EVO Banco ha lanzado ofertas de hipoteca con hasta 90% de financiación, aunque esta opción depende del perfil del solicitante. Se enfoca en clientes con ingresos altos y bajo nivel de endeudamiento. EVO destaca por ofrecer hipotecas sin comisiones, flexibilidad en amortización y condiciones digitales.
Hipotecas al 90% en Entidades Financieras Alternativas
- Cofidis: Brinda opciones de hipotecas al 90% con trámites ágiles y sencillos, adaptados a las necesidades particulares de cada cliente.
- Deutsche Bank: Ofrece hipotecas al 90% del valor de la vivienda, con tasas de interés competitivas y plazos de financiación flexibles.
- Ibercaja: Proporciona hipotecas al 90% con requisitos accesibles y plazos de amortización adaptados a las posibilidades del solicitante.
- Kutxabank: Dispone de hipotecas al 90% con condiciones favorables, asesoramiento personalizado y opciones de financiación a medida.
- Laboral Kutxa: Brinda hipotecas al 90% adaptadas a las necesidades de cada cliente, con plazos de amortización flexibles y tasas de interés competitivas.
En cualquier caso, la mejor opción es usar Colibid para comparar en un solo proceso las ofertas reales de la mayoría de los bancos y encontrar la mejor hipoteca al 90% sin perder tiempo.
Preguntas Frecuentes sobre Hipoteca al 90%
¿Qué diferencia hay entre una hipoteca al 90% y una al 80%?
La principal diferencia es el porcentaje de financiación sobre el valor de tasación/compraventa de la vivienda. Una hipoteca al 90% cubre una porción mayor del precio, reduciendo la necesidad de ahorros iniciales del comprador.
¿Puedo conseguir una hipoteca al 90% si soy autónomo?
Es más difícil pero no imposible. Los autónomos deben demostrar una trayectoria consolidada, ingresos estables y recurrentes durante varios años (normalmente 2-3 ejercicios fiscales), y una situación financiera muy saneada. Un avalista puede ser clave en estos casos.
¿Las hipotecas al 90% tienen intereses más altos?
No necesariamente. El tipo de interés dependerá de tu perfil de riesgo, la política del banco en ese momento y la competencia generada por nuestra plataforma. En Colibid, al subastar tu hipoteca, se fomenta que los bancos ofrezcan sus mejores condiciones.
Productos Relacionados con Hipotecas al 90%
- Hipoteca Joven – Destinada a menores de 35-36 años con condiciones especiales.
- Hipoteca Fija – Cuotas estables durante toda la vida del préstamo.
- Hipoteca Variable – Cuotas que cambian según la evolución del Euríbor.
- Hipoteca Mixta – Combina un tramo fijo inicial con otro variable.
- Préstamos personales complementarios – Para cubrir el 10% no financiado.
- Hipoteca autopromotor – Para quienes construyen su propia vivienda.
- Hipoteca 100% financiación – Opciones limitadas con requisitos más exigentes.
- Hipoteca para autónomos – Adaptada a trabajadores por cuenta propia con requisitos específicos.
