División horizontal 

La división horizontal de la propiedad es un tema de gran relevancia en el ámbito inmobiliario en España. Este concepto se refiere a la distribución de una propiedad en diferentes unidades independientes, generalmente conocidas como pisos, apartamentos o locales comerciales, que pueden ser propiedad de distintos dueños. En un mercado inmobiliario en constante evolución, comprender los aspectos clave de la división horizontal es esencial tanto para compradores como para propietarios. 

Requisitos 

En España, la división horizontal de la propiedad es un proceso que implica la segregación de una propiedad en unidades independientes con sus propias escrituras y, generalmente, sus propios propietarios. Para llevar a cabo este trámite, es necesario cumplir con varios requisitos legales y administrativos: 

• Planos y memoria descriptiva: Se deben presentar planos detallados de la propiedad que muestran claramente cómo se dividirá en unidades independientes. Acompañando a los planos, es necesario una memoria descriptiva que explique las características de cada unidad resultante. 

• Licencia municipal: Es esencial obtener una licencia municipal que permita la división de la propiedad. El proceso puede variar según la ubicación, ya que las regulaciones municipales pueden diferir. 
• Acuerdo de la Comunidad de Propietarios: Si el edificio es una comunidad de propietarios, se requerirá un acuerdo unánime de todos los propietarios para llevar a cabo la división horizontal. En casos de desacuerdo, el proceso puede complicarse. 
• Registro de la Propiedad: Cada unidad resultante debe ser registrada de forma independiente en el Registro de la Propiedad. Esto implica pagar los correspondientes impuestos y honorarios notariales. 
• Certificado energético: Desde 2013, es necesario contar con un certificado energético para cada unidad resultante. 
• Declaración de obra nueva: Si la división implica modificaciones estructurales, puede ser necesario presentar una declaración de obra nueva. 

• Pago de impuestos: Se deben pagar los impuestos correspondientes, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), según el caso. 
• Documentación legal: Además de lo mencionado, se requerirá una serie de documentos legales, como escrituras públicas y copias de los estatutos de la comunidad, si los hubiera. 

Es importante destacar que los requisitos pueden variar según la ubicación y la situación específica. Por lo tanto, siempre es recomendable consultar a un profesional legal o a un notario para obtener orientación precisa antes de embarcarse en el proceso de división horizontal en España. Cumplir con los requisitos es esencial para garantizar que el proceso sea legal y sin complicaciones. 

Documentación necesaria 

Para llevar a cabo el trámite de división horizontal de una propiedad en España, se requieren varios documentos esenciales. En primer lugar, se debe presentar una serie de planos y una memoria descriptiva que detalla de manera precisa cómo se dividirá la propiedad en unidades independientes. Estos documentos son fundamentales para establecer la base de la segregación y permiten a las autoridades y propietarios comprender claramente la distribución resultante. 

Otro documento crucial es la licencia municipal, que autoriza legalmente la división de la propiedad. La obtención de esta licencia varía según las regulaciones municipales y es un paso esencial en el proceso. Además, si el edificio es una comunidad de propietarios, se necesitará un acuerdo unánime de todos los propietarios para proceder con la división, lo que debe documentarse adecuadamente. 

Finalmente, la inscripción en el Registro de la Propiedad es un requisito fundamental. Cada unidad resultante debe ser registrada de manera independiente con sus propias escrituras. Esto implica pagar los impuestos correspondientes, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto sobre el Valor Añadido, según el caso. El proceso de registro y los documentos legales, como escrituras públicas y copias de los estatutos de la comunidad, son vitales para asegurar la validez y legalidad de la división horizontal. 

¿Dónde se solicita la división horizontal? 

En España, la solicitud de la división horizontal de una propiedad se inicia en el ámbito local y se lleva a cabo en diferentes instancias. A continuación, describiremos los lugares clave donde se solicita este trámite. 

Ayuntamiento o Municipio 

El primer paso en el proceso de división horizontal comienza en el ayuntamiento o municipio correspondiente al lugar donde se encuentra la propiedad en cuestión. Aquí, se debe solicitar una licencia municipal que autorice legalmente la división de la propiedad. Las regulaciones y procedimientos pueden variar según la ubicación, por lo que es fundamental consultar con el ayuntamiento local para comprender los requisitos específicos de su jurisdicción. 

Notaría 

Una vez obtenida la licencia municipal, el siguiente paso implica la visita a una notaría. Aquí se formalizan las escrituras de división horizontal. El notario redactará las escrituras que describen la división y las nuevas unidades independientes resultantes. Los propietarios de las unidades implicadas deberán firmar estas escrituras. 

Registro de la Propiedad 

Después de la firma de las escrituras, estas deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Cada unidad independiente debe registrarse de manera individual con sus propias escrituras. Esto se hace para que quede constancia legal de la división y para permitir la compra y venta de estas unidades de forma separada en el futuro. 

Gastos de la división Horizontal 

Los gastos asociados a la división horizontal de una propiedad en España son un aspecto fundamental a considerar para aquellos que desean llevar a cabo este trámite. La división horizontal implica costos tanto iniciales como continuos que deben ser asumidos por los propietarios y que varían según diversos factores. Aquí, destacaremos algunos de los gastos más relevantes que el público en España debe tener en cuenta: 

La formalización de las escrituras de división horizontal y su posterior registro en el Registro de la Propiedad conllevan costos notariales y registrales. Estos gastos varían según el valor de la propiedad y la ubicación. 

Al dividir una propiedad, se generan obligaciones fiscales. En España, los impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se aplican en la compraventa de las nuevas unidades resultantes. 

Obtener la licencia municipal que autorice la división implica tasas y costos asociados que varían según las regulaciones municipales. El trámite puede ser más costoso en ciertas zonas urbanas. 

Si la propiedad es parte de una comunidad de propietarios, es esencial considerar el impacto en los gastos comunitarios. Cada unidad independiente generará sus propias obligaciones, como cuotas de comunidad, gastos de mantenimiento y servicios comunes. 

La obtención de certificados energéticos y posiblemente tasaciones de las unidades resultantes son necesarios y conllevan sus propios costos.