¿Quieres vender tu casa y aún no terminas de pagar la hipoteca? ¿Tienes dudas de cómo hacerlo? ¿Necesitas información sobre cuál es el proceso de venta? Pues, has llegado al lugar correcto. Sigue leyendo y te contaremos cómo puedes vender tu casa sin haber terminado de pagar la hipoteca.
Porque vender tu casa es posible y solo debes tomar en cuenta algunos puntos como, por ejemplo, a cuánto ascienden los gastos de compra-venta, qué requisitos debes tener a mano, cuánto tiempo tomará el proceso, entre otros detalles.
¿Puedo vender mi casa sin terminar de pagar la hipoteca?
La respuesta es, ¡por supuesto que sí! Vender tu casa sin terminar de pagar la hipoteca es un proceso muy común en la actualidad, también es muy parecido a comprar una casa libre de todo gravamen, es decir, totalmente pagada.
Según las últimas estadísticas sobre ventas de viviendas, el 74% de quienes se decidieron a comprar una casa, necesitaron contratar una hipoteca para comprarla. Por lo que hipotecarse es común, tanto como vender una casa hipotecada.
Adicionalmente, para los compradores, el que una vivienda esté hipotecada es una ventaja, pues el precio de venta disminuye de manera importante en comparacion con los inmuebles nuevos o libres de carga.
¿Cómo vender mi casa hipotecada?
Existen dos formas de vender tu casa sin terminar de pagar la hipoteca. A continuación las detallamos:
Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta
Esta es la forma más común de vender, para ello debes solicitar al banco, con el cual tienes la hipoteca, que te entregue el certificado de deuda pendiente.
Este certificado indica cuánto se ha abonado, cuánto falta por pagar y cuánto serán los gastos de cancelación de hipoteca. También se debe llenar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Si el precio de la vivienda es superior al monto adeudado por la hipoteca, el comprador emite dos cheques, uno por el monto total de la hipoteca más los gastos de cancelación, y otro por el resto del dinero de la compra venta.
En este caso, el comprador está obligado a cancelar los impuestos derivados de la venta, por tratarse de una ganancia patrimonial.
El comprador cancela el monto de la hipoteca ante notario, en el mismo momento de la compra venta, ya que de esta forma el nuevo propietario adquiere la vivienda libre de cargas.
Si el precio de la venta es menor a la hipoteca, se realizan los mismos trámites, solo que el monto del cheque del comprador irá destinado en su totalidad al pago de la hipoteca.
Como la hipoteca no está totalmente pagada, habrá una nueva deuda con el banco, quien puede conceder otra hipoteca, o un préstamo personal.
Hacer una subrogación hipotecaria
Para vender tu casa sin terminar de pagar la hipoteca, puedes hacer una subrogación hipotecaria; es decir, transferir la hipoteca al nuevo propietario.
Sin embargo, para hacer esta operación, se debe contar primero con la aprobación del banco, quien estudiará la capacidad de endeudamiento del nuevo propietario.
Esta es una excelente opción, ya que el vendedor no paga los gastos de cancelación de la hipoteca y el comprador los costos de apertura.
En este caso, el nuevo propietario asume todas las condiciones de la hipoteca y debe pagar los gastos de la subrogación.
Otras Opciones
Existe la opción de solicitar una hipoteca puente, que nos permite comprar una nueva vivienda antes de haber vendido la actual.
Para esto, el banco concede un nuevo préstamo, por el precio de la nueva vivienda, más la cantidad pendiente por pagar de la hipoteca antigua. De este modo puedes pagar la hipoteca de la primera vivienda y unificar ambos préstamos en uno.
Con esta modalidad, el banco toma ambas viviendas como garantía, te concede un plazo de hasta 5 años para vender la vivienda anterior y da un período de carencia, donde solo te cobra los intereses, por lo que la cuota será bastante más baja.
Los acuerdos previos a la venta
Cuando de vender tu casa sin terminar de pagar la hipoteca se trata, es importante tener una conversación clara y sincera con el comprador, antes de realizar los trámites. Esto para llegar a acuerdos que beneficien tanto al vendedor como al comprador.
Y es que, para acordar el precio de la compra venta, podemos llegar a la solución práctica de descontar del precio de la vivienda, la totalidad de los montos adeudados, incluyendo hipoteca y cualquier otra deuda por concepto de pagos de servicios, impuestos, expensas, etc. De esta forma, el comprador asume todos los costos.
¿Qué gastos implica vender una casa hipotecada?
Los gastos asociados a vender tu casa sin terminar de pagar la hipoteca oscilan entre el 5% y el 15% del precio de la venta.
Estos gastos incluyen la comisión inmobiliaria, los impuestos y los gastos de cancelación de hipoteca.
¿Cuánto tiempo toma hacer los trámites de la compra venta?
El proceso de vender tu casa sin terminar de pagar la hipoteca es, en general, largo, repleto de trámites y negociaciones y que requiere de mucha organización.
Y es que, aunque muchos prometen vender la vivienda en pocas semanas, solo el 21% consigue terminar todo el trámite en 2 meses.
Según las estadísticas, el 72% de las compraventas de viviendas tarda pocos menos de 1 año, dependiendo del banco con el cual tienes la hipoteca, la inmobiliaria que realice los trámites y en general la rapidez o no, con la cual tanto el comprador y el vendedor, obtengan los documentos necesarios para realizar la compra venta.
En conclusión, vender tu casa sin terminar de pagar la hipoteca es posible y sencillo. Con organización y un buen asesoramiento, no tendrás mayores complicaciones para hacer todo el trámite.
Es indispensable tener disponible el certificado de deuda pendiente, emitido por el banco que tiene la hipoteca de tu la vivienda y llenar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Una vez listos, con todos los involucrados, los acuerdos previos de la venta, solo tienes que gestionar cada paso, hasta llegar al momento de firmar el documento de compra, venta y listo, has vendido con éxito tu vivienda hipotecada.
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