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¿Quieres vender tu casa para comprar otra o piensas hacerlo próximamente? Si la respuesta es sí, es necesario que sepas que es posible estar libre de IRPF siempre y cuando las propiedades sean tu vivienda habitual.  

Sabemos que en este proceso pueden surgir muchas dudas, por eso hemos hecho la siguiente guía donde te contaremos todo lo que tienes que saber si quieres hacer una reinversión vivienda en una nueva compra. ¡Vamos a ello!  

Exención por reinversión en vivienda habitual 

Una de las excepciones del IRPF es la exención por reinversión en vivienda habitual, es decir, que al vender una casa y reinvertir ese dinero en la compra de otra estás libre de pagar impuesto, siempre y cuando se trate de una vivienda habitual. Esto aplica cuando el periodo de venta y de compra no excede los dos años.  

Uno de los requisitos más importantes para que sea válido es que hayas vivido en esa casa continuamente durante al menos tres años. También se le considerará vivienda usual cuando no se haya cumplido el tiempo, pero se requiere de la mudanza por razones externas.  

Asimismo, la casa que se compre debe ser residencia habitual, lo que quiere decir que deberás vivir en ella con carácter permanente en un plazo de 12 meses luego de comprarla. Este tiempo se comienza a contar desde la fecha de compra o, en caso de que sea obra nueva, desde la terminación de la obra.  

¿Cuáles son los tipos de reinversión vivienda? 

Por lo general el dinero de la venta no es exactamente igual que el dinero de la compra del nuevo inmueble, por este motivo existen dos tipos de reinversión que afectarán de alguna manera la declaración de impuestos de Hacienda. Estos son:  

  1. Parcial: se denomina reinversión vivienda parcial cuando no todo el dinero de la venta se destina a la compra de la nueva vivienda. Así pues, una parte de la compra se lleva a cabo reinvirtiendo el dinero de la venta, y el otro por medio de una financiación. 
     
    De esta manera, Hacienda determina que es una reinversión vivienda parcial, por lo que en ese caso solo deberá pagar impuestos de la suma que no se ha reinvertido, puesto que se considera como una ganancia patrimonial.  
  1. Total: cuando todo el dinero de la venta se destina a la compra de una nueva casa, no habrá que retribuir nada a Hacienda, ya que se ha reinvertido la totalidad en una vivienda habitual.  
reinvertir el dinero de una venrta en una nueva vivienda irpf

Plazos para reinvertir el dinero de venta de una vivienda en una nueva compra 

Para que el trámite sea considerado como reinversión vivienda y esté exento de pagar impuestos, el plazo no deberá superar los dos años desde que vendes tu casa para comprar una nueva.  

Así pues, si vendes tu vivienda habitual, tendrás un estimado de dos años para comprar otra. De igual manera, si compras una nueva propiedad para ser domicilio habitual, tendrás dos años para vender tu hogar actual para que este cuente como reinversión vivienda a la vista de Hacienda e impuestos.  

Es importante aclarar que para que todo el proceso sea considerado como inversión, la compra y venta debe ser siempre de vivienda habitual según la normativa de Hacienda.  

Por lo tanto, deberás haber vivido de manera constante en el inmueble por un mínimo de 3 años. Existen algunas situaciones en las que el plazo para reinversión vivienda puede reducirse, como por ejemplo: 

  1. Fallecimiento del contribuyente.  
  1. Cambio de empleo y obtención del primero.  
  1. Divorcio.  
  1. Circunstancias que exijan el cambio de domicilio. 
  1. Traslado por motivos laborales.  

Asimismo, después de haber comprado la nueva vivienda, tendrás un máximo de 12 meses para comenzar a vivir en ella. Lo que quiere decir que, si has adquirido una propiedad sobre plano, también contará como inversión aunque no puedas vivir en ella.  

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Exención en la compra con hipoteca 

El pensar que si se compra el nuevo domicilio haciendo uso de una hipoteca, la excepción no aplica, puesto que el dinero se reinvierte en un tiempo mayor a los dos años, es algo muy común. 

Sin embargo, la Agencia Tributaria explica que si es posible ampararse bajo la exención por reinversión en una vivienda habitual en esta situación.  Nos dice que para poder aplicar a la exención por reinversión vivienda habitual no será necesario emplear todo el dinero de la venta del inmueble actual en la compra del nuevo domicilio.  

Bastará con utilizar para esta misma finalidad dinero tomado a crédito de un tercero, ya sea que el proceso se realiza de forma directa o en consecuencia de la subrogación de otro préstamo hipotecario.  

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