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La subrogación hipotecaria consiste en modificar el contrato del préstamo hipotecario, ya sea porque se realiza un cambio de titulares dentro del préstamo o porque se quiere realizar el cambio de banco a otro en donde se ofrezcan mejores condiciones al consumidor. Por este motivo, te puede interesar enterarte sobre cuáles son las ventajas que te puede ofrecer la subrogación de hipoteca.
Esta modificación del contrato dentro del préstamo conlleva ciertas gestiones, que tienen asignados algunos costes. Por ejemplo, lo primero que se debe de tener en cuenta, es que se deberá de realizar una nueva escritura ante un notario en donde se expresarán ciertas modificaciones que se van a realizar dentro del contrato de hipoteca. Por este motivo, estos cambios deberán de estar registrados en el Registro de la Propiedad.
¿Quién debe pagar los gastos de subrogar una hipoteca?
Los gastos de subrogación de hipoteca de que debes de tener en cuenta son los siguientes:
- El gasto de Notaría: Este es el gasto más importante que deberás de tener en cuenta, ya que los gastos notariales, pueden variar entre un 0,2% y un 0,5% del coste total del importe.
- Los gastos de gestoría: Quien lleva a cabo la gestión de subrogación de hipoteca deberá de pagar a la gestoría entre doscientos a 500 euros por realizar dicha operación.
- Registro duro de la Propiedad: Cuando se realiza la subrogación hipotecaria se debe pagar 100 euros al Registro de la Propiedad por realizar la actualización en el contrato de hipoteca de los datos.
- La tasación: Este gasto puede generar entre 200 a 400 euros dependiendo de la tarifa que maneje la compañía, que va a realizar la tasación del bien inmueble.
En caso de que decidas realizar una subrogación de hipoteca debido a un cambio de banco o un cambio de titular no deberás de pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
Por otro lado, cuando se realiza la subrogación de hipoteca se deben de pagar, además, algunas comisiones que los bancos podrían aplicar y se debe de tener en cuenta dentro de los gastos. Se debe de prestar especial atención a:
- La comisión de subrogación: El banco puede cobrar este tipo de comisión si el contrato y el importe se ha firmado dependiendo de la fecha cuando se firmó la hipoteca.
- Comisión de apertura: Cada banco puede decidir si desea o no cobrar una comisión de apertura por trasladar el préstamo hipotecario a su identidad. Cobrar una comisión por gestión de la apertura del préstamo subrogado es bastante poco frecuente en los bancos españoles.
- Comisión por riesgo de tipo de interés: Si la hipoteca es fija o mixta cada banco puede cobrar una comisión por si la subrogación de esta hipoteca le puede generar cierta pérdida financiera. Aunque, en la Ley Hipotecaria 2019 no aparece esta cláusula, se debe de asumir que esta comisión de la hipoteca se puede llevar a cabo si la firma se realizó antes de junio del 2019.
Gastos de subrogación hipotecaria que debe de asumir el banco
Alguno de los gastos de su relación hipotecaria que debe de asumir el banco son los siguientes:
- Los gastos de Notaría.
- El gasto de la gestoría.
- El registro de la subrogación hipotecaria en el Registro de la Propiedad.
Gastos de subrogación hipotecaria que debe de pagar el cliente
Los gastos de subrogación de la hipoteca que deberá de pagar el comprador son los siguientes:
- La tasación del bien inmueble.
- La comisión de apertura por la subrogación hipotecaria.
- La comisión por la subrogación de la hipoteca depende de cuando se firmó dicho crédito.
¿Cuándo conviene subrogar una hipoteca?
Por si no lo tenías claro, la subrogación de hipoteca siempre será más rentable durante los primeros años de vida del crédito. Esto se debe a que los intereses que se están pagando aún superan a la amortización del capital. Por este motivo, muchas personas deciden realizar el cambio a través de una subrogación de hipoteca durante los primeros años de vida de su crédito.
¿La subrogación es más recomendable que la cancelación?
Se puede decir en términos generales que la subrogación hipotecaria es una opción mucho más recomendable que la cancelación de la misma. Sin embargo, muchas personas piensan que es rentable realizar una subrogación hipotecaria durante los primeros años del préstamo siempre y cuando los pagos de los intereses todavía superan a la amortización del capital.
Un dato que se debe de tener en cuenta para llevar a cabo esta operación es el tipo de interés. En muchas ocasiones la entidad bancaria decide cargar la hipoteca con algunos productos adicionales que se deben de contratar a cambio de ofrecer ciertas condiciones rentables para el consumidor.
La subrogación puede ser una opción interesante cuando se decide comprar un inmueble de segunda mano sobre el que hay una hipoteca. En este caso se deberá de estudiar si las condiciones de dicho préstamo hipotecario son mejores que las que se ofrecen actualmente en el mercado.
Lo que muchos consumidores deben de valorar son los gastos que suponen subrogar frente a constituir una nueva hipoteca además de tener en cuenta si el banco aprueba o no la operación.
Por este motivo, si una oferta no te convence lo mejor es buscar otras para poder cancelar el préstamo en su totalidad o constituir uno nuevo si la subrogación no es posible.
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