El contrato de reserva de vivienda desempeña un papel crucial al sentar las bases de la transacción entre compradores y vendedores. Estos acuerdos preliminares representan el punto de partida en la concreción de una compraventa, estableciendo los términos y condiciones esenciales antes de formalizar el contrato de compraventa definitivo.
Definición de contrato de reserva de vivienda
Un contrato de reserva de vivienda en España se define como un acuerdo legalmente vinculante entre un potencial comprador y un vendedor de propiedad inmobiliaria. Este contrato se materializa durante las primeras etapas de una transacción de compraventa, con el objetivo de garantizar la voluntad mutua de ambas partes de llevar a cabo la operación en cuestión.
A través de este instrumento, el comprador expresa su interés en adquirir la vivienda en cuestión, mientras que el vendedor se compromete a mantener la propiedad a disposición del comprador en espera de la formalización del contrato de compraventa definitivo.
Factores clave del contrato de reserva a tener en cuenta
A continuación, hemos elaborado un listado en donde podrás ver los factores clave a tener en cuenta en el contrato de reserva:
- Descripción de la propiedad: El contrato debe incluir detalles precisos y completos que identifiquen la propiedad, como su ubicación, dimensiones, características y cualquier otro aspecto relevante.
- Precio y condiciones de pago: Se estipula el precio acordado por la vivienda y se establecen las modalidades y plazos de pago, así como posibles arras o depósitos iniciales.
- Plazo de vigencia: El contrato define el período de tiempo durante el cual la propiedad queda reservada para el comprador, asegurando su exclusividad en la negociación.
- Condiciones suspensivas: Se establecen cláusulas que, de no cumplirse, permiten la rescisión del contrato sin penalizaciones, como la obtención de financiamiento o la aprobación de inspecciones.
- Arras o depósito: En muchos casos, el contrato de reserva incluye el compromiso del comprador de realizar un depósito económico como garantía de su intención de comprar, sujeto a las condiciones acordadas.
- Consecuencias de incumplimiento: Se detallan las acciones legales que se emprenderán si alguna de las partes incumple el contrato, ya sea el comprador o el vendedor.
Qué ventajas tiene
En cada transacción que engloba la compra y venta de un inmueble, las salvaguardias que respaldan a ambas partes desempeñan un papel de valor añadido, y suscribir un acuerdo de reserva conlleva sus propias ventajas.
Si bien una de las ventajas obvias es otorgar seguridad tanto al comprador como al vendedor en términos de la operación en sí, los beneficios de este pacto trascienden esta premisa fundamental.
En consonancia con las modalidades de pago establecidas, este instrumento proporciona un periodo de protección durante el cual el comprador tiene la posibilidad de recaudar los fondos necesarios para completar la adquisición.
Simultáneamente, el vendedor también vislumbra un horizonte temporal definido y, más allá de cumplir con los plazos de entrega, puede tener la certeza de recibir la cantidad de dinero acordada conforme a los términos plasmados en el documento.
Tipos de contratos de reserva de vivienda de nueva obra
Es fundamental recalcar que cada contrato de reserva de vivienda debe incorporar información personal tanto del comprador como del vendedor, una descripción exhaustiva del inmueble en cuestión, la cantidad de dinero de la señal para la adquisición de la vivienda, el método de pago y, aunque raramente, una cláusula de rescisión.
Además de los contratos de reserva y los contratos de arras, se identifican otras dos variantes de contratos de reserva:
- Contrato de reserva en etapa de pre-comercialización: Este tipo de contrato de reserva de vivienda es especialmente común en aquellas promociones que son anunciadas antes de obtener la licencia de obra y la póliza de avales. En este contexto, la cantidad entregada por el comprador como señal no incluye IVA y se establece un plazo límite de validez. Cabe mencionar que esta reserva no posee carácter vinculante, lo que implica que el comprador puede optar por retractarse y recuperar los montos abonados en caso de decidir no continuar con la compra.
- Contrato de reserva en etapa de comercialización: Cuando el inmueble se encuentra en la fase de comercialización, surge otro tipo de contrato de reserva de vivienda. En esta instancia, la señal incluye el IVA y el periodo máximo de reserva es de 10 días. Además, este documento debe ser firmado conjuntamente con los detalles de pago y el plano de ubicación. En este caso, el contrato adquiere un carácter vinculante.
Diferencias entre el contrato de reserva y de arras
Es natural que surja cierta ambigüedad al diferenciar entre el contrato de reserva y el contrato de arras, ya que, aunque a simple vista puedan parecer similares, se refieren a conceptos distintos. A pesar de que el contrato de arras implica un acuerdo entre las partes involucradas, el contrato de reserva se relaciona con la suma de dinero entregada para formalizar dicho acuerdo, típicamente en el contexto de la reserva de viviendas de obra nueva.
Este tipo de convenio incluye una serie de aspectos minuciosamente delineados, como el plazo para la firma de escrituras, el monto del depósito o la modalidad de pago, los cuales deben ser honrados.
Asimismo, la solidez jurídica en relación con el contrato de reserva se encuentra en una posición menos firme, en contraste con el contrato de arras, que sí está regulado por el Código Civil. No obstante, el contrato de reserva sigue las pautas de la Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles 28/1998, reflejada en el BOE 14/07/1998.
Es relevante subrayar que, en el caso de decidir revocar un contrato de arras, la posibilidad se mantiene, siempre y cuando se asuma la compensación adecuada en concordancia con el tipo de contrato de arras suscrito. Sin embargo, la anulación de un contrato de reserva de vivienda podría ser viable únicamente si se incluyese una cláusula en el contrato que la permita.
