¿Qué es la hipoteca autopromotor?
La hipoteca autopromotor es un tipo de financiación pensada para quienes quieren construir su propia vivienda en un terreno propio.
A diferencia de una hipoteca tradicional, no se usa para comprar una casa ya construida, sino para cubrir los gastos de la obra por fases. El banco va entregando el dinero en varios tramos, según avance la construcción y se presenten certificados técnicos.
Este tipo de préstamo requiere más documentación, como licencias, proyecto técnico y presupuesto de ejecución. Es ideal para personas que quieren diseñar su propia casa y cuentan con un terreno o un proyecto claro.
En Colibid, te ayudamos a encontrar la mejor hipoteca autopromotor según tu perfil y tus objetivos.
¿Cuáles son los requisitos para solicitar una hipoteca autopromotor?
Para solicitar una hipoteca autopromotor, necesitas cumplir ciertos requisitos específicos, ya que se trata de un préstamo más complejo que el tradicional. Generalmente, los bancos solicitan:
Ser propietario del terreno donde se construirá la vivienda.
Presentar el proyecto técnico visado por un arquitecto.
Tener la licencia de obras aprobada por el ayuntamiento.
Contratar un seguro de construcción (seguro decenal).
Contar con presupuesto de ejecución y cronograma de obra.
Aportar entre un 20% y 30% del coste total de la obra.
Cumplir con estos requisitos te permitirá acceder a la financiación en fases. En Colibid, te ayudamos a preparar la documentación y elegir la mejor opción para tu caso.
Documentación necesaria para una hipoteca autopromotor
Para conseguir una hipoteca autopromotor, es necesario presentar documentación técnica, legal y financiera que demuestre la viabilidad del proyecto. Normalmente, se solicita:
Escritura del terreno a tu nombre, libre de cargas.
Proyecto técnico visado por un arquitecto.
Licencia de obras concedida por el ayuntamiento.
Presupuesto detallado de la construcción.
Cronograma de ejecución de las fases de obra.
Contrato con la constructora o promotor responsable.
DNI, declaración de ingresos y vida laboral.
Esta documentación permite al banco evaluar el riesgo y liberar el dinero por tramos. En Colibid te asesoramos para que reúnas todo lo necesario sin complicaciones.
¿Qué incluye una hipoteca autopromotor y qué no?
| ¿Qué incluye una hipoteca autopromotor? | ¿Qué no incluye? |
|---|---|
| Costes de construcción (materiales y obra) | Compra del terreno |
| Honorarios técnicos (arquitecto, aparejador) | Gastos de notaría y registro |
| Impuestos de obra (ICIO, licencias) | Mobiliario y decoración |
| Conexiones básicas (agua, luz, gas) | Reformas posteriores |
| Cambios en el proyecto original |
¿Cómo funciona la hipoteca autopromotor?
La hipoteca autopromotor funciona de forma distinta a una hipoteca tradicional. En lugar de recibir todo el dinero al inicio, la financiación se entrega por fases, según avance la obra. Este es el proceso general:
Presentas el proyecto, licencias y presupuesto de construcción.
El banco aprueba el préstamo y fija los tramos de pago.
El dinero se libera en partes tras verificar el avance de la obra.
Durante la construcción, solo pagas intereses sobre lo ya entregado.
Una vez finalizada la obra, comienzas a pagar el préstamo completo.
En Colibid, te ayudamos a gestionar cada etapa para que el proceso sea más claro, rápido y adaptado a tu situación.
¿Cómo se entrega el dinero en una hipoteca autopromotor?
En una hipoteca autopromotor, el dinero no se entrega todo de una vez, sino por fases, según el avance real de la obra. El banco divide el préstamo en varios tramos y libera cada parte tras certificar que se ha completado una fase de construcción. Por ejemplo:
Primer tramo: cimentación finalizada.
Segundo tramo: estructura levantada.
Tercer tramo: cerramientos y acabados.
Cada desembolso requiere una inspección técnica o informe del arquitecto. Así, la entidad se asegura de que el dinero se usa correctamente. Este sistema protege al banco y te ayuda a organizar mejor tu inversión.
¿Cuándo empiezas a pagar una hipoteca autopromotor?
En una hipoteca autopromotor, no empiezas a pagar el préstamo completo desde el primer día. Durante la construcción, solo pagas intereses sobre el dinero que ya se ha entregado en cada fase. Esto se llama carencia de amortización. Pagos según el momento:
Mientras se construye: solo intereses (cuota más baja).
Al finalizar la obra: comienzas a pagar capital + intereses.
Desde ese momento, la hipoteca funciona como una normal.
Este sistema te da más margen económico durante la obra. En Colibid, te ayudamos a entender cada etapa para que sepas exactamente cuánto y cuándo pagar.
¿Cómo pedir una hipoteca autopromotor en 2025?
Pedir una hipoteca autopromotor en 2025 requiere planificación y varios pasos clave. A diferencia de una hipoteca normal, esta implica más documentación técnica y fases de aprobación. El proceso habitual es:
Tener el terreno en propiedad y libre de cargas.
Presentar el proyecto técnico y la licencia de obras.
Reunir presupuesto detallado y cronograma de ejecución.
Solicitar la hipoteca en entidades que ofrezcan este producto.
Esperar la tasación y aprobación por parte del banco.
Firmar el contrato y recibir el dinero por tramos.
En Colibid, no solo conocemos bien este tipo de operación, sino que contactamos directamente con las entidades que sí la conceden.
Aunque es una estrategia financiera sólida, muchas entidades la rechazan por políticas internas. Por eso, analizamos tu caso de forma individual y te conectamos solo con los bancos que realmente pueden darte una oferta viable.
¿Qué bancos ofrecen las mejores hipotecas autopromotor?
No todos los bancos conceden hipotecas autopromotor, y muchos las rechazan por políticas internas. Algunas que suelen ofrecer este tipo de financiación son:
BBVA, ING, Santander
Bankinter, Sabadell, La Caixa
ABANCA, Unicaja, Caja Rural, Cajamar
Cada banco tiene criterios distintos según el terreno, la obra y tu perfil. Por eso, es clave saber con quién tratar desde el inicio.
Consejos para conseguir la mejor hipoteca autopromotor
Conseguir la mejor hipoteca autopromotor requiere preparación y una buena estrategia. No se trata solo de comparar ofertas, sino de presentar un proyecto sólido y elegir bien a qué entidad acudir. Aquí algunos consejos clave:
- Ten el terreno en propiedad y libre de cargas.
- Presenta un proyecto técnico completo y visado.
- Aporta al menos un 20-30% del coste total de la obra.
- Prepara bien la documentación económica y técnica.
- Evita bancos que no trabajen con este tipo de hipoteca.
- Asegúrate de contar con un presupuesto realista y detallado.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca autopromotor
¿Qué gastos tiene una hipoteca autopromotor?
Incluye: notaría, registro, tasación, impuestos, comisión de apertura, y a veces seguros obligatorios como el decenal.
¿Puedo pedir una hipoteca autopromotor si aún no tengo el terreno?
No. Uno de los requisitos principales es ser propietario del terreno antes de solicitar la financiación.
¿Se puede usar una hipoteca autopromotor para una segunda vivienda?
Sí. Puedes utilizarla tanto para tu vivienda habitual como para una segunda residencia, siempre que cumplas los requisitos.
¿Puedo pedir una hipoteca tradicional si ya empecé la obra?
No suele ser posible. Los bancos no financian obras ya iniciadas con hipotecas tradicionales. Se requiere tramitarla antes del inicio.
¿Puedo ampliar una hipoteca autopromotor?
Depende del banco y del avance de la obra. En algunos casos se puede ampliar si el presupuesto sube, pero no está garantizado.
¿Qué es la comisión de apertura?
Es un coste que cobra el banco al inicio del préstamo por la gestión y apertura del mismo. No todos los bancos lo aplican.
¿Cómo calcular los gastos de apertura de una hipoteca autopromotor?
Depende del importe y del banco. Suele ser entre el 0,5% y el 1% del préstamo, pero puede variar según la entidad.
¿Puedo contratar yo a los profesionales o debe ser una constructora?
Depende del banco. Algunos exigen una constructora registrada; otros aceptan autopromoción directa si cumples los requisitos técnicos.
¿Puedo construir poco a poco según mis recursos?
Con hipoteca autopromotor no siempre es posible. El banco exige un calendario y fases definidas para liberar los fondos.
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