¿Qué es la subrogación de hipoteca?
La subrogación hipotecaria implica modificar el contrato del préstamo hipotecario, ya sea para cambiar de banco en busca de mejores condiciones o para cambiar el titular del préstamo.
Los gastos de subrogación de hipoteca pueden variar, y es importante tenerlos en cuenta antes de tomar una decisión, ya que impactan directamente en el coste final del proceso.
Por este motivo, te puede interesar enterarte sobre cuáles son las ventajas que te puede ofrecer la subrogación de hipoteca. Esta modificación del contrato dentro del préstamo conlleva ciertas gestiones, que tienen asignados algunos costes.
Por ejemplo, lo primero que se debe de tener en cuenta, es que se deberá de realizar una nueva escritura ante un notario en donde se expresarán ciertas modificaciones que se van a realizar dentro del contrato de hipoteca. Por este motivo, estos cambios deberán de estar registrados en el Registro de la Propiedad.
¿Qué gastos tiene la subrogación de hipoteca en 2024?
Aquí tienes una lista completa de los gastos que debes tener en cuenta al realizar la subrogación de una hipoteca en 2024:
Gastos de notaría: Los honorarios del notario pueden oscilar entre un 0,2% y 0,5% del importe total del préstamo hipotecario subrogado.
Gastos de gestoría: La gestoría encargada del proceso de subrogación suele cobrar entre 200 y 500 euros por realizar las gestiones necesarias.
Registro de la Propiedad: El coste de actualizar la información de la hipoteca en el Registro de la Propiedad está alrededor de 100 euros.
Tasación del inmueble: Si es necesario tasar la propiedad nuevamente, este gasto puede variar entre 200 y 400 euros, dependiendo de la empresa encargada de la tasación.
Comisión de subrogación: Algunos bancos pueden cobrar una comisión por subrogar la hipoteca. Esta comisión suele estar condicionada por la fecha en que se firmó la hipoteca y puede variar.
Comisión de apertura: Aunque es poco frecuente, algunos bancos pueden aplicar una comisión por la apertura de la nueva hipoteca subrogada.
Comisión por riesgo de tipo de interés: Si la hipoteca es de tipo fijo o mixto, algunos bancos podrían cobrar una comisión adicional para cubrir posibles pérdidas financieras, dependiendo de la fecha de firma de la hipoteca original.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto puede no aplicarse en caso de subrogación por cambio de banco o titular, ya que es común que el banco asuma este coste.
Comisiones bancarias en la subrogación de hipoteca
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Si realizas una subrogación por cambio de banco o titular, el banco asume este impuesto, lo que supone un ahorro significativo para el cliente.
Comisión de apertura: Aunque es poco común en la subrogación de hipotecas, si el banco decide cobrarla, puede asumir esta comisión como parte de la negociación.
Comisión por riesgo de tipo de interés: En caso de que la subrogación implique una hipoteca fija o mixta firmada antes de junio de 2019, algunos bancos podrían cobrar esta comisión. Sin embargo, en muchos casos, el banco puede absorber este coste para atraer nuevos clientes.
¿Quién debe pagar los gastos de subrogar una hipoteca?
La responsabilidad de pagar los gastos de subrogación de una hipoteca varía según las negociaciones entre el cliente y el banco, así como la normativa vigente.
Estos gastos pueden ser asumidos por el cliente, el banco o repartidos, dependiendo de las condiciones pactadas.
Gastos Subrogacion Hipoteca: a cargo del cliente
Los gastos de subrogación de la hipoteca que deberá de pagar el comprador son los siguientes:
- La tasación del bien inmueble.
- La comisión de apertura por la subrogación hipotecaria.
- La comisión por la subrogación de la hipoteca depende de cuando se firmó dicho crédito.
Gastos Subrogacion Hipoteca: a cargo del banco
Alguno de los gastos de su relación hipotecaria que debe de asumir el banco son los siguientes:
- Los gastos de Notaría.
- El gasto de la gestoría.
- El registro de la subrogación hipotecaria en el Registro de la Propiedad.
¿Cuándo conviene subrogar una hipoteca?
Por si no lo tenías claro, la subrogación de hipoteca siempre será más rentable durante los primeros años de vida del crédito.
Esto se debe a que los intereses que se están pagando aún superan a la amortización del capital. Por este motivo, muchas personas deciden realizar el cambio a través de una subrogación de hipoteca durante los primeros años de vida de su crédito.
¿La subrogación es más recomendable que la cancelación?
En general, la subrogación hipotecaria es una opción más recomendable que la cancelación.
Un factor clave es el tipo de interés, ya que algunos bancos añaden productos adicionales para ofrecer mejores condiciones. También es útil al comprar inmuebles de segunda mano, siempre que las condiciones de la hipoteca existente sean más favorables que las del mercado actual.
Es importante evaluar los gastos de subrogar frente a constituir una nueva hipoteca, y si el banco aprueba la operación.
Preguntas Frecuentes sobre los Gastos de Subrogación de Hipoteca
¿Cuánto cuesta la subrogación de una hipoteca?
El coste total de la subrogación de una hipoteca puede variar dependiendo de los gastos de notaría, gestoría, Registro de la Propiedad, tasación y comisiones, pero generalmente oscila entre 500 y 1.500 euros.
¿Qué diferencia hay entre subrogar una hipoteca y cancelar una hipoteca para constituir una nueva?
- Subrogar una hipoteca implica modificar ciertos términos sin cancelar la hipoteca original, lo que puede resultar más económico.
- Cancelar y abrir una nueva hipoteca puede generar mayores gastos, como comisiones y tasas.
¿Es necesario tasar el inmueble para subrogar la hipoteca?
En muchos casos, sí es necesario realizar una nueva tasación para que el nuevo banco valore la propiedad antes de aceptar la subrogación.
Este gasto varía entre 200 y 400 euros.
¿Quién paga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en una subrogación de hipoteca?
Normalmente, el banco asume el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en una subrogación de hipoteca.
¿Puedo negociar los gastos de subrogación con el banco?
Es posible negociar ciertos gastos o comisiones con el banco, como la comisión de apertura o la comisión por riesgo de tipo de interés, especialmente si la hipoteca es fija o mixta.
¿Cuándo es recomendable subrogar una hipoteca?
Subrogar una hipoteca puede ser recomendable cuando las tasas de interés han bajado o si otro banco ofrece mejores condiciones que las actuales, lo que te permitiría ahorrar a largo plazo.
¿Existen comisiones por la subrogación de una hipoteca fija o variable?
Las comisiones dependen del tipo de hipoteca. Para hipotecas a tipo fijo, las comisiones pueden ser del 2% durante los primeros 10 años, y para hipotecas variables, pueden ser del 0,25% durante los primeros tres años.
¿Puedo cambiar de banco más de una vez mediante subrogación?
Sí, es posible subrogar la hipoteca más de una vez si encuentras mejores condiciones en el futuro. Sin embargo, cada subrogación implica asumir nuevamente los gastos asociados.
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