¿Qué es el contrato de arras? Guía completa para evitar riesgos

20 marzo, 2025
Stefano Scardia

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo entre comprador y vendedor para reservar un inmueble antes de la compraventa. Sus principales características son:

Compromiso mutuo: El comprador y el vendedor acuerdan la futura compraventa.
Pago de señal: El comprador entrega una cantidad de dinero para reservar el inmueble.
Condiciones pactadas: Se establecen plazos, precio y términos del acuerdo.
Tipos de arras: Pueden ser confirmatorias, penales o penitenciales, cada una con implicaciones legales.
Consecuencias del incumplimiento: Dependiendo del tipo de arras, se puede perder la señal o exigir indemnización.

Este contrato es clave para garantizar la seguridad en la operación y evitar riesgos para ambas partes.

¿Para qué se firma un contrato de arras?

El contrato de arras se firma para asegurar la compraventa de un inmueble y ofrecer seguridad a ambas partes. Sus principales razones son:

Garantizar la reserva del inmueble: Evita que otro comprador adquiera la propiedad mientras se gestionan los trámites.
Asegurar el compromiso de ambas partes: Tanto comprador como vendedor confirman su intención de cerrar la operación.
Ganar tiempo para la financiación: Permite al comprador negociar su hipoteca con tranquilidad.
Definir las condiciones de la compraventa: Se establecen plazos, precio y detalles clave antes de la firma definitiva.
Reducir riesgos: Ambas partes acuerdan consecuencias en caso de no cumplir lo pactado.

Este contrato ofrece estabilidad y evita incertidumbres en el proceso de compraventa.

¿Qué datos debe incluir un contrato de arras?

El contrato de arras debe incluir información clave para garantizar seguridad en la compraventa. Sus datos esenciales son:

Datos personales: Nombres, apellidos y DNI de comprador y vendedor.
Descripción del inmueble: Dirección, superficie, número de registro y posibles cargas.
Precio y forma de pago: Importe total de la compraventa y método de pago.
Cantidad entregada como señal: Importe adelantado que se descontará del precio final.
Plazo máximo: Fecha límite para formalizar la compraventa.
Distribución de gastos: Quién asume los costos de notaría, impuestos y registro.
Tipo de arras: Confirmatorias, penales o penitenciales, con sus condiciones.
Firmas: Obligatoria la firma de ambas partes para validar el contrato.

Este contrato previene conflictos y asegura compromisos en la transacción.

Contrato de arras: modelo ejemplo

Si necesitas un modelo de contrato de arras, aquí tienes un ejemplo descargable en formatos Word y PDF. Este documento te servirá como referencia para formalizar un acuerdo entre comprador y vendedor, asegurando claridad en las condiciones de la compraventa.

Aviso legal Este modelo es solo una referencia y no constituye asesoramiento legal. Antes de completar y firmar el contrato, se recomienda revisarlo con un abogado o profesional, ya que las cláusulas pueden variar según cada situación.

¿Quién puede hacer el contrato de arras?

El contrato de arras puede ser redactado por diferentes personas, siempre que cumpla con los requisitos legales. Las opciones más comunes son:

Las partes involucradas: Comprador y vendedor pueden redactarlo por su cuenta si tienen claro el acuerdo.
Abogados o asesores legales: Garantizan que el contrato cumpla con la normativa y proteja los intereses de ambas partes.
Notarios: Aunque no es obligatorio, un notario puede validar y otorgar mayor seguridad jurídica al contrato.
Agencias inmobiliarias: Suelen ofrecer modelos estándar adaptados a la compraventa de inmuebles.

Independientemente de quién lo redacte, es clave revisar cada cláusula antes de firmarlo para evitar problemas futuros.

¿Qué tipos de contrato de arras hay?

Existen tres tipos de contrato de arras, cada uno con implicaciones legales distintas:

Arras confirmatorias: Confirman el compromiso de compraventa sin derecho a desistir.
Arras penales: Incluyen una penalización si alguna parte incumple el acuerdo.
Arras penitenciales: Permiten desistir del contrato a cambio de perder la señal o devolver el doble.

Cada tipo tiene consecuencias específicas en caso de incumplimiento, por lo que es importante elegir el adecuado.

Tipo de arras	Características
Arras confirmatorias	– Anticipo del precio final de la compraventa. – No permiten resolver el contrato automáticamente. – La parte afectada puede exigir el cumplimiento o una indemnización. – No están reguladas expresamente en el Código Civil.
Arras penales	– Garantizan el cumplimiento del contrato. – Si el comprador incumple, pierde la señal; si el vendedor incumple, la devuelve por duplicado. – Se pueden reclamar daños y perjuicios. – No permiten desistir del contrato libremente.
Arras penitenciales	– Permiten desistir del contrato sin justificar causa. – Si el comprador desiste, pierde la señal; si el vendedor desiste, devuelve el doble. – Son las únicas reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. – No garantizan el cumplimiento de la compraventa.

¿Cuánto suele costar un contrato de arras?

El costo de un contrato de arras generalmente se establece entre el 5% y el 10% del precio de la vivienda, siendo el 10% lo más común. Sin embargo, puede variar dependiendo de la negociación entre comprador y vendedor. Normalmente, esta cantidad se descuenta del precio final si la compraventa se concreta.

¿Cómo se pagan impuestos por las arras?

Los impuestos sobre las arras dependen de si la compraventa se concreta o no:

Si la compraventa se realiza, el importe de las arras se descuenta del precio final y tributa como parte del total en los impuestos correspondientes (IVA o ITP, según el caso).
Si la compraventa no se lleva a cabo:
- Si el comprador desiste, pierde la señal y no tiene que pagar impuestos adicionales.
- Si el vendedor incumple, debe devolver el doble de las arras y declarar la cantidad recibida como ganancia patrimonial en su IRPF.

Es recomendable consultar con un profesional para conocer las obligaciones fiscales específicas según cada caso.

¿Qué sucede si una de las partes incumple el contrato de arras?

Cuando una de las partes incumple el contrato de arras, las consecuencias dependen del tipo de arras firmado. En general, el comprador puede perder la cantidad entregada o el vendedor puede verse obligado a devolver el doble del importe recibido.

Además, en algunos casos, la parte afectada puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar una indemnización por daños y perjuicios. Por eso, es fundamental conocer bien las condiciones del contrato antes de firmarlo.

Tipo de arras	Consecuencias del incumplimiento
Arras confirmatorias	– La parte afectada puede exigir el cumplimiento o solicitar la resolución del contrato. – Puede reclamarse indemnización por daños y perjuicios. – No se permite la rescisión automática del contrato.
Arras penales	– Si el comprador incumple, pierde la señal. – Si el vendedor incumple, debe devolver el doble de las arras. – Se puede exigir el cumplimiento del contrato y reclamar daños adicionales.
Arras penitenciales	– Permiten desistir sin necesidad de justificación. – Si el comprador se retira, pierde la cantidad entregada. – Si el vendedor se echa atrás, devuelve el doble de las arras. – No se puede exigir el cumplimiento del contrato.

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?

No, no es obligatorio firmar un contrato de arras para comprar una vivienda. Sin embargo, es una práctica común porque ayuda a garantizar el compromiso de ambas partes antes de la firma del contrato de compraventa. Este documento no es un requisito legal, pero protege tanto al comprador como al vendedor al establecer condiciones claras y penalizaciones en caso de incumplimiento. Si bien es opcional, muchas transacciones inmobiliarias lo utilizan para evitar problemas y asegurar la operación.

¿Cuánto tiempo vale un contrato de arras?

La vigencia de un contrato de arras depende de lo que acuerden el comprador y el vendedor. Generalmente, el plazo varía entre 30 y 90 días, aunque puede ser mayor o menor según las necesidades de ambas partes. En el contrato debe especificarse claramente la fecha límite para formalizar la compraventa.

¿Qué ocurre al vencer el contrato de arras?

Al vencer el contrato de arras, pueden darse tres escenarios según lo pactado en el contrato y la situación de las partes:

Si se firma la compraventa → El contrato de arras cumple su función y el importe entregado se descuenta del precio final del inmueble.
Si una de las partes incumple → Se aplican las consecuencias según el tipo de arras firmado:
- En arras penitenciales, el comprador pierde la señal si desiste, y el vendedor debe devolver el doble si no vende.
- En arras penales o confirmatorias, la parte afectada puede exigir el cumplimiento o reclamar daños y perjuicios.
Si ambas partes acuerdan una prórroga → Se puede extender el plazo firmando un acuerdo por escrito.

Si el contrato vence sin acuerdo ni prórroga, se aplicarán las penalizaciones establecidas.

Errores y consejos sobre contratos de arras

No definir claramente el importe: Asegúrate de que el monto de las arras esté bien especificado y acordado por ambas partes.
Falta de detalles sobre el incumplimiento: Incluye las consecuencias del incumplimiento de cada parte para evitar confusiones.
No establecer el plazo de la compraventa: Es crucial detallar la fecha límite para formalizar la compraventa.
No consultar con un abogado: Siempre es recomendable que un profesional revise el contrato para evitar problemas legales.
Ignorar las cláusulas sobre el tipo de arras: Asegúrate de definir si serán confirmatorias, penales o penitenciales, ya que cada una tiene implicaciones distintas.

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Contrato de arras: Es un acuerdo preliminar entre comprador y vendedor, donde se paga una señal para asegurar la intención de compra. No transfiere la propiedad, solo reserva el inmueble.
Contrato de compraventa: Es el acuerdo definitivo que transfiere la propiedad del inmueble del vendedor al comprador, especificando el precio total y las condiciones de pago.