¿Por qué comprar un piso para alquilar en España?
Comprar un piso para alquilar sigue siendo una de las formas más sólidas de rentabilizar tus ahorros en España. ¿Por qué?
- El mercado del alquiler crece por la dificultad de acceder a una vivienda en propiedad
- Siempre hay demanda: es más fácil alquilar que vender
- Generas ingresos mensuales estables desde el primer contrato
- Inviertes en un bien físico con menos riesgo que otros activos
- Puedes desgravar hasta el 60% del IRPF en tu declaración
- Construyes patrimonio a largo plazo sin depender de productos financieros complejos
- En 2021, la rentabilidad media fue del 7,9% según el Banco de España
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Ventajas y riesgos de comprar piso para alquilar
| Ventajas | Riesgos |
|---|---|
| Ingresos pasivos de 600 €–1.500 €/mes según ciudad y habitaciones | Vacantes o impagos pueden reducir la rentabilidad hasta un 30% |
| Revalorización anual media del 3%–5% en zonas con demanda alta | El valor puede caer si la zona pierde atractivo o hay sobreoferta |
| Deducción del 60% en el IRPF por alquiler de vivienda habitual | Costes de mantenimiento: entre 1.200 € y 2.000 €/año según el inmueble |
| Rentabilidad neta media entre el 4% y 7,5% en España (abril 2025) | Responsabilidad legal y gestión activa del piso como propietario |
¿Cuando es rentable comprar una casa para alquilar?
Gastos al comprar un piso para alquilar
Al calcular si comprar una casa para alquilar es rentable, no basta con pensar en los ingresos por alquiler. También hay que tener en cuenta todos los gastos que conlleva. Estos se dividen en tres grandes bloques:
Gastos iniciales de compra: entrada del 20-30%, IVA (10% o 4% para VPO), ITP (si es de segunda mano), tasación, notaría y registro
Costes hipotecarios: comisiones de apertura, amortización anticipada o subrogación si se solicita préstamo
Gastos de adecuación: posibles reformas, mobiliario, reparaciones o derramas pendientes
Una vez comprada, hay que sumar los gastos fijos mensuales como comunidad, IBI, seguros, suministros (agua, luz, gas) y una reserva para mantenimiento o averías imprevistas.
Calculadora rentabilidad de un piso para alquilar
Calcular la rentabilidad de comprar una casa para alquilar implica más que restar ingresos y gastos. Normalmente, se hace así:
Inversión total = Suma todos los gastos iniciales (precio del piso, reforma, impuestos, notaría, registro) y añade los gastos anuales fijos (comunidad, IBI, mantenimiento, seguros)
Calcula los ingresos anuales del alquiler (alquiler mensual x 12)
Aplica la fórmula:
Rentabilidad = (Ingresos anuales – Gastos anuales) / Inversión total × 100
Para facilitar este proceso, en Colibid hemos creado una calculadora interactiva.
Solo introduces tu inversión, el alquiler que esperas cobrar, y la hipoteca.
La herramienta estima tus gastos automáticamente y te muestra:
La rentabilidad neta anual
Los años para recuperar tu inversión
Y la cuota mensual aproximada de la hipoteca
Resultados:
Inversión inicial (entrada + reforma + gastos): –
Cuota mensual estimada de hipoteca: –
Ingresos mensuales por alquiler: –
Ingresos anuales por alquiler: –
Rentabilidad anual neta (€): –
Rentabilidad anual (% sobre inversión): –
Años estimados para recuperar tu inversión: –
*Nota: el valor de la vivienda en España se revaloriza en promedio entre un 3% y un 5% anual.
¿En qué fijarse al comprar un piso para alquilar?
¿Qué tipo de vivienda conviene más para alquilar?
Elegir bien el tipo de vivienda es clave para maximizar la rentabilidad. Estos son los aspectos que más conviene valorar antes de comprar para alquilar:
Las viviendas de segunda mano suelen ser más rentables, sobre todo si permiten una reforma que aumente su valor
Reformar puede generar una rentabilidad del 15% al 30%, según el estado del piso
Evita viviendas con reformas muy costosas; lo ideal es que sean mínimas
Los pisos con terraza, zonas comunes o piscina se alquilan mejor
Alquilar por habitaciones puede aumentar los ingresos, especialmente en zonas estudiantiles
Pisos con 3 o más habitaciones permiten alquilar por habitaciones y aumentar los ingresos
A más metros, más impuestos: tenlo en cuenta si valoras comprar una vivienda grande
¿Vale la pena reformar un piso antes de alquilarlo?
Reformar un piso antes de alquilarlo suele ser rentable, pero requiere planificación. Si la reforma cuesta entre un 15% y 25% del precio del piso, y permite subir el alquiler en al menos un 20%-30%, normalmente sí vale la pena. Además:
Un piso reformado se alquila en menos de 30 días, uno sin reformar puede tardar el doble
La revalorización tras la obra permite pedir 100 €–300 € más al mes, según zona y tamaño
Las reformas suelen tardar de 2 a 4 meses, pero es recomendable contar con un margen de hasta 6 meses por retrasos o licencias
Reformar puede aumentar la rentabilidad total hasta un 15%-30% anual en algunos casos
Siempre es mejor calcular bien antes de decidir si alquilar tal como está o reformar primero.
¿Dónde comprar un piso para alquilar en España?
¿Dónde comprar un piso para alquilar en España? Según los últimos datos de Abril 2025, las zonas más rentables ya no se encuentran solo en grandes capitales. Aunque Valencia, Madrid y Barcelona siguen siendo opciones populares, ahora destacan también ciudades medianas y barrios emergentes:
Murcia, Huelva y Castellón superan el 7% de rentabilidad bruta, liderando el ranking nacional
En Madrid, barrios como San Cristóbal, Villaverde y Puente de Vallecas ofrecen rentabilidades del 6%
En Barcelona, destacan zonas como Nou Barris y El Raval, con rentabilidades cercanas al 5,5%
En Valencia, Nazaret y Benicalap ofrecen precios bajos y alta demanda de alquiler
También crecen las oportunidades en Zaragoza, Valladolid y Granada, por su equilibrio entre precio y demanda
La clave está en buscar zonas periféricas, bien conectadas y con servicios, donde el precio de compra sea bajo y la demanda de alquiler alta.
Preguntas para elegir bien
Antes de decidir la zona, hazte estas preguntas:
- ¿Qué tipo de inquilino quieres atraer? (estudiantes, familias, teletrabajadores…)
- ¿Qué busca ese perfil? (cercanía a universidades, transporte, zonas verdes…)
- ¿Es un barrio con proyectos urbanísticos futuros?
- ¿Qué alquiler se paga en zonas similares y cuánto tardan en alquilarse?
¿Cuándo conviene comprar un piso para alquilar?
Comprar un piso para alquilar en abril de 2025 puede ser una buena oportunidad, pero depende de varios factores personales y del mercado. Aunque los precios se han estabilizado y los tipos de interés empiezan a bajar, no todos los perfiles deberían lanzarse. Para decidir, hazte estas preguntas:
¿Tienes ahorros para cubrir entre el 20%-30% del precio + gastos?
¿Has calculado la rentabilidad real, incluyendo impuestos, reformas y demanda local?
¿Puedes conseguir una hipoteca a tipo fijo competitivo (3%-3,5%)?
¿La zona que te interesa tiene alta demanda de alquiler?
Si tus respuestas son positivas, este puede ser un buen momento para comprar con visión a largo plazo.
¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria en España?
No, en abril de 2025 no estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria en España, según coinciden expertos del sector. Aunque los precios han subido en algunas zonas, no lo han hecho de forma especulativa o descontrolada como ocurrió en 2007-2008. Las razones son claras:
La subida de precios ha sido más moderada y localizada, no generalizada
No hay exceso de oferta, sino más bien escasez en zonas con alta demanda
Las hipotecas están más controladas, con mayores exigencias bancarias y tipos fijos más estables
La inversión se basa más en la rentabilidad real del alquiler que en la reventa rápida
En resumen, el mercado está más sano y regulado, sin señales evidentes de burbuja.
Estrategias para aumentar la rentabilidad tras la compra
Una vez comprado el piso, hay formas prácticas de maximizar su rendimiento:
Reformas pequeñas (cocina, baño) aumentan el valor percibido
Decoración neutra y muebles funcionales facilitan el alquiler inmediato
Alquilar por habitaciones puede triplicar los ingresos en zonas universitarias
Dirigirse a estudiantes y fijar contratos de 11 meses evita impagos, facilita la rotación y permite actualizar el precio cada año sin complicaciones legales
Mantener buena relación con el inquilino reduce rotación y vacantes
Hacer un mantenimiento preventivo anual mejora la experiencia del inquilino y conserva el valor del inmueble
Alquilar a estudiantes durante 11 meses (de septiembre a julio) también evita conflictos con la Ley de Vivienda, facilita la salida de los inquilinos, y permite dejar agosto libre para reformas, limpiezas o alquiler temporal.
Consideraciones fiscales y financieras del alquiler en España
Gestionar bien las finanzas y entender la fiscalidad del alquiler en España es clave para mantener la rentabilidad a largo plazo. Ten en cuenta:
Los ingresos por alquiler tributan en el IRPF entre un 19% y 26%, según tus ingresos anuales
Puedes aplicar una deducción del 60% si alquilas como vivienda habitual
Los costes anuales totales (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento) oscilan entre 1.200 € y 2.500 €, dependiendo de la ciudad y el tipo de piso
Mantén una reserva de emergencia (mínimo 2.000 €) para imprevistos o vacantes
Contrata un seguro de hogar con responsabilidad civil para proteger tu inversión
Revisa tus gastos operativos una vez al año y consulta con un asesor fiscal
Una buena planificación evita sorpresas y protege tu rentabilidad.
Colibid te ayuda a financiar tu piso para alquilar
Colibid te ayuda a financiar tu piso para alquilar de forma eficiente según tu perfil y objetivos. Puedes elegir entre dos vías:
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Preguntas frecuentes sobre comprar casa para alquilar
¿Cuánto tiempo tarda en ser rentable una vivienda alquilada?
Depende de la inversión inicial y del alquiler mensual, pero la media en España suele estar entre 8 y 15 años si no hay vacantes prolongadas y la zona tiene alta demanda.
¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar?
En ese caso, puedes iniciar un proceso legal de desahucio, que puede durar entre 3 y 6 meses. Por eso es recomendable tener un seguro de impago o exigir garantías previas.
¿Es mejor alquilar amueblado o sin amueblar?
Un piso amueblado permite subir el precio del alquiler, atraer estudiantes o inquilinos temporales, pero implica mayor desgaste y renovaciones. Uno sin amueblar atrae contratos más largos.
¿Qué impuestos debo pagar al comprar para alquilar?
Además del IRPF sobre el alquiler, deberás pagar ITP (6%-10%) en segunda mano o IVA (10%) en obra nueva, más notaría y registro. Estos costes se suman a tu inversión inicial.
¿Se puede comprar como no residente y alquilar en España?
Sí. Solo necesitas un NIE (Número de Identidad de Extranjero) y cumplir con las condiciones bancarias. Algunas entidades limitan el porcentaje de financiación (máximo 60%-70%).
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