Rentabilidad Inmobiliaria: Cómo Calcularla Fácilmente

12 mayo, 2025
Stefano Scardia

¿Qué es la rentabilidad inmobiliaria?

La rentabilidad de una inversión inmobiliaria es el indicador que mide el beneficio que obtienes al invertir en una propiedad, ya sea mediante su alquiler, reventa o revalorización.

Se expresa como un porcentaje y permite comparar oportunidades, tomar decisiones estratégicas y evitar inversiones poco viables.

Existen distintos tipos de rentabilidad —bruta, neta o por plusvalía— y cada una refleja una perspectiva diferente sobre los ingresos reales.

En un mercado como el español, donde el alquiler ofrece rendimientos superiores a muchos productos financieros, saber calcular y analizar bien la rentabilidad es clave para invertir con seguridad y aumentar tu patrimonio con criterio.

Diferencias entre rentabilidad inmobiliaria bruta, neta y por plusvalía

Existen tres formas principales de medir la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, y cada una aporta una visión distinta del rendimiento:

Rentabilidad bruta: mide el retorno sin tener en cuenta gastos. Es útil para una comparación rápida entre propiedades.
Rentabilidad neta: ofrece una visión más precisa al descontar impuestos, mantenimiento, seguros y otros costes asociados al inmueble.
Rentabilidad por plusvalía: refleja la ganancia obtenida al vender la propiedad por un precio superior al de compra. No incluye ingresos por alquiler ni gastos operativos.

Conocer estas diferencias es clave para evaluar correctamente una inversión y tomar decisiones estratégicas.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria te permite saber si realmente vale la pena. Estas son las tres fórmulas principales:

Rentabilidad bruta
(Ingresos anuales por alquiler / Precio de compra) x 100
Da una visión rápida sin contar gastos.
Rentabilidad neta
[(Ingresos anuales – Gastos) / Precio de compra] x 100
Incluye costes como impuestos, comunidad o mantenimiento.
Rentabilidad por plusvalía
[(Precio de venta – Precio de compra) / Precio de compra] x 100
Mide el beneficio obtenido al vender la propiedad.

Estas fórmulas son esenciales para evaluar y comparar inversiones con datos reales.

Gastos e impuestos a tener en cuenta al calcular la rentabilidad

Al calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, es fundamental considerar todos los gastos que pueden afectar los beneficios reales. Estos costes, muchas veces variables, pueden reducir significativamente la rentabilidad neta:

Mantenimiento y reparaciones imprevistas: como averías, electrodomésticos o calderas.
Vacíos entre inquilinos: meses sin ingresos por falta de alquiler.
Impuestos y tasas: como el IBI o posibles subidas fiscales.
Seguros: especialmente el de impago o daños.
Costes de gestión: administración, comunidad o servicios legales.

Incluir estos gastos ofrece una estimación más realista y ayuda a evitar sorpresas en la rentabilidad final.

Calculadoras de rentabilidad de inversión inmobiliaria

Calculadora de Rentabilidad Bruta

Precio total de la propiedad (€):

Ingresos mensuales por alquiler (€):

Resultado: –

Calculadora de Rentabilidad Neta

Calcula la rentabilidad real de tu inversión inmobiliaria incluyendo gastos e hipoteca. Haz clic en el botón para usar la herramienta completa.

Calculadora Avanzada

Calculadora de Rentabilidad por Plusvalía

Precio de compra previsto (€):

Precio de venta estimado (€):

Años estimados hasta la venta:

Rentabilidad total: –

Rentabilidad anual media (CAGR): –

¿Cuál es una buena rentabilidad inmobiliaria?

Una buena rentabilidad debe superar el rendimiento de productos financieros de bajo riesgo, como los Bonos del Estado (≈3 % en 2024). Estas son las referencias según el tipo de cálculo y activo:

Rentabilidad bruta (sobre el valor total del inmueble):
- Viviendas en alquiler: entre 3,7 % y 4,5 %, con un pico nacional del 7,2 % al cierre de 2024.
- Activos logísticos: entre 5 % y 7 %.
- Oficinas en zonas Prime: entre 3,5 % y 4 %, con casos de hasta 11,7 %.
Rentabilidad neta (descontando gastos, sobre el capital invertido):
- Viviendas: entre 2,5 % y 3 %.
- Logística: entre 5 % y 6,5 %.
- Oficinas Prime: alrededor del 3 %–3,5 %.
- Locales comerciales (retail): entre 4 % y 6 %.
Por ubicación, destacan:
- Murcia (7,6 %), Huelva (7,5 %), Jaén (7,4 %), Lleida (7,3 %), Ávila y Castellón (7,2 %) como las ciudades más rentables.
Sobre el capital invertido (entrada + reforma + gastos):
Una rentabilidad neta superior al 10 % anual puede considerarse excelente, especialmente si se ha utilizado hipoteca para apalancarse.

La clave está en comparar rentabilidad con riesgo y analizar bien el tipo de activo y su ubicación.

Factores clave que influyen en la rentabilidad inmobiliaria

Varios factores determinan la rentabilidad de una inversión inmobiliaria en España.
Los principales son:

Tipo de propiedad: residencial, retail, oficinas o logística, cada uno con niveles de riesgo y retorno distintos.
Ubicación: la rentabilidad varía mucho según la ciudad, el barrio y su demanda.
Momento del mercado: los ciclos económicos, los tipos de interés y las previsiones influyen en el valor.
Costes de mantenimiento: reparaciones, comunidad e imprevistos reducen el beneficio real.
Vehículos fiscales: invertir como particular o empresa cambia la carga fiscal.
Ingresos por alquiler: rentas mensuales constantes son clave para una buena rentabilidad.
Apreciación del valor: a largo plazo, la revalorización puede superar incluso los ingresos por alquiler.

Consejos para maximizar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

Maximizar la rentabilidad inmobiliaria no depende solo de comprar barato y vender caro. Exige análisis, estrategia y gestión activa:

Elige bien el inmueble: busca zonas con alta demanda y potencial de revalorización.
Invierte en mejoras útiles: una reforma de cocina o baño puede subir el alquiler y el valor.
Gestiona eficientemente: reduce vacíos y cuida al inquilino para mantener ingresos constantes.
Ajusta el alquiler según el mercado: revisa precios anualmente para no quedarte atrás.
Optimiza fiscalmente: deduce gastos, intereses y reformas cuando sea posible.
Mide el ROI regularmente: si no rinde como esperabas, corrige a tiempo.

Una buena inversión requiere control, no suerte.

Preguntas frecuentes sobre rentabilidad inmobiliaria

¿Cuál es la rentabilidad del sector inmobiliario?

La rentabilidad del sector varía según el tipo de activo, ubicación y ciclo económico. En viviendas de alquiler, la rentabilidad bruta media en España ronda entre el 4 % y el 7 %. En activos logísticos o comerciales puede superar el 8 % en ciertas zonas. Oficinas Prime y retail bien ubicados también ofrecen retornos sólidos, aunque con mayor sensibilidad a la demanda y ocupación.

¿Cuánto se puede ganar en una inmobiliaria?

Depende del enfoque. Si hablamos de invertir en inmuebles, el retorno puede ir del 3 % al 15 % anual, sumando alquiler y plusvalía. Si hablamos de trabajar en una agencia inmobiliaria, los ingresos varían según el modelo de negocio: algunos agentes ganan por comisión (5 %–10 % por venta), otros tienen sueldo fijo con variables. En ciudades con alta rotación, un agente experimentado puede generar ingresos mensuales superiores a los 2.000–3.000 €.