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Por lo general, la duración de las hipotecas en España es de más de 20 años, suficiente tiempo para que el mercado hipotecario cambie y evolucione, mejorando las condiciones hipotecarias que pudiste haber firmado en su momento.
Por lo que es normal que te preguntes si es posible que estos beneficios apliquen a tu crédito hipotecario y de poderse, cuáles son los pasos que debes seguir para conseguirlo.
La buena noticia es que si es posible al subrogar una hipoteca, que si bien es un trámite que puede incurrir en algunos gastos, la mayoría de las veces resulta muy ventajoso. ¿Quieres saber de qué se trata y cómo puede beneficiarte? ¡Quédate con nosotros!
Subrogar tu hipoteca ¿Qué significa?
Subrogar una hipoteca es cambiar las condiciones de la misma. Este trámite se lleva a cabo en el momento que hay un cambio de deudor (titular de la hipoteca) o del acreedor (banco que emite la hipoteca).
Este cambio se puede generar en cualquier momento dentro de los años que dure el préstamo, sin embargo, debe darse en común acuerdo entre el banco acreedor y el titular de la hipoteca.
Tipos de subrogación de una hipoteca
Como hemos dicho anteriormente, existen dos tipos de subrogación de hipoteca los cuales explicaremos con más detalle:
1. Subrogación de deudor, cuando cambia el titular de la hipoteca
En ocasiones los términos de la hipoteca se deben modificar por razones ajenas a la rentabilidad del préstamo, como por ejemplo, la necesidad de vender un inmueble cuando aún no se termina de pagar su hipoteca.
Así pues, al cambiar el dueño de la propiedad, lo más común es que se produzca una subrogación de deudor. De esta manera, la deuda que quede por cancelar pasará a ser responsabilidad del comprador.
Para esto se necesita el consentimiento de las partes involucradas, es decir, el vendedor, el comprador y el acreedor. Este último es quien decide si el trámite se realizará o no al estudiar el perfil crediticio del nuevo dueño, puesto que, de no ser viable, no consentirá la subrogación.
Cuando sucede una subrogación de deudor, el comprador debe aceptar todas las condiciones del contrario hipotecario previo.
2. Subrogación de acreedor, cuando cambias la hipoteca de banco
En este caso, la hipoteca no cambia de titular si no de acreedor. Normalmente esta operación se lleva a cabo en busca de mejores condiciones para el préstamo, como por ejemplo: un diferencial más bajo.
Las condiciones hipotecarias siempre están cambiando, por lo que recomendamos revisar constantemente si puedes acceder a mejores condiciones de las que ya tienes con tu banco.
Este procedimiento está regulado por la Ley 2/1994 del 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y por la Ley 5/2019 sobre aspectos relacionados con la subrogación de acreedor.
¿Por qué debo mover mi hipoteca de banco?
Ahora que sabes de qué se trata, querrás conocer las ventajas de subrogar tu hipoteca, quizá te preguntes por qué te conviene llevar a cabo este trámite. La principal razón es que mejorarán las condiciones de tu préstamos, sin embargo esta es una afirmación muy general, por lo que podemos desglosar estas mejoras de la siguiente manera:
1. Modificar el tipo de interés
Al subrogar una hipoteca es posible que la tasa de interés se reduzca considerablemente. Asimismo, permite modificar el IRPF al Euribor. Además, si tu préstamo es de interés fijo puedes pasarlo a variable o viceversa.
2. Disminuir la cantidad de comisiones
En ocasiones existe la posibilidad de eliminar las cláusulas que obligan a pagar comisiones por amortización anticipada o novación en la nueva oferta hipotecaria.
3. Reducir la cantidad de vinculaciones
Es posible que el acreedor de la hipoteca te ofrezca diferentes productos como plan de pensiones o seguros para otorgar intereses más ventajas. Sin embargo, si estos no te son útiles, solo te están costando dinero que podrías estar ahorrando. Al subrogar una hipoteca puede decirle adiós a estas vinculaciones.
4. Modificar los plazos de pagos
Llevar a cabo esta operación también te permite modificar los plazos para realizar los pagos, ya sea reducirlos o ampliarlos, adaptándose mejor a tu realidad financiera.
5. Eliminar otro tipo de cláusulas
Finalmente, una de las ventajas más relevantes de subrogar una hipoteca es eliminar las cláusulas contractuales que podrían ser abusivas. Las cuales, aunque se consideren nulas, siguen formando parte de los acuerdos del préstamo.
¿Cómo subrogar tu hipoteca?
Como puedes ver, subrogar tu hipoteca puede conllevar un ahorro considerable lo que hace de esta una posibilidad bastante interesante. Si deseas realizar el procedimiento, estos son los pasos que debes llevar a cabo:
Primer paso: buscar y comparar ofertas
Para mejorar las condiciones que te ofrece tu acreedor, lo primero que debes hacer es conocer cuáles son las mejores ofertas del mercado y compararlas con las de tu hipoteca actual.
De esta manera, podrás saber a ciencia cierta cuánto dinero ahorrarás con el trámite y si este vale la pena o no.
Segundo paso: Llama a los bancos que ofrecen mejores condiciones hipotecarias
Una vez que hayas dado con la entidad bancaria que te ofrece los términos que mejor se adapten a tu realidad, es momento de contactarlos puesto que son ellos los que se encargarán de todas las gestiones necesarias.
Al hablar con el banco intenta negociar una oferta vinculante que te favorezca. Luego de que le des el visto bueno, la entidad se encargará de contactar con tu acreedor para comunicarle tu interés por subrogar una hipoteca en los próximos 7 días.
Luego de esto, tu banco (con el que ya tienes la hipoteca) tiene un plazo de 15 días para hacer una contraoferta y mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario, o al menos igualar las que la otra entidad bancaria te está ofreciendo.
De igual manera, si lo deseas puedes directamente comunicarle a tu banco las intenciones que tienen que subrogar una hipoteca. Es posible que se entre en discusión con el fin de negociar la mejora de las condiciones a través de una novación. Lo que abre la oportunidad de que consigas tus objetivos a un menor coste.
Tercer paso: Es momento de comparar ambas ofertas y escoger la más favorecedora
Si tu banco presenta una contraoferta tendrás una posición privilegiada que muy pocas veces ocurre, tendrás dos ofertas para elegir, creando una competencia entre las entidades bancarias.
La Ley Hipotecaria da la opción de aceptar aquella que más te favorezca, tomando siempre en consideración las condiciones que presenta cada una y comparándolas para determinar cuál tiene mejores beneficios.
Último paso: Formalizar el trámite
Si decides finalmente subrogar una hipoteca, es el momento de realizar una escritura pública que formalice el trámite.
¿Cuánto cuesta subrogar tu hipoteca?
Aunque es un proceso que acarrea ventajas muy jugosas, es cierto que requiere de papeleo y de ciertos gastos que hay que tomar en consideración antes de tomar la decisión de llevarlo a cabo, puesto que puede determinar si vale la pena hacerlo o no. Entre los que podemos destacar tenemos:
● Comisión de subrogación: es un gasto del que no se puede escapar y se aplica sobre el monto que aún queda por cancelar de la deuda. Claro, siempre y cuando esta comisión se refleje en el primer contrato de la hipoteca.
Este monto se encuentra regulado por la Ley y puede variar según varios aspectos, como el tiempo en el que se formalizó el préstamo o si es una hipoteca fija o variable.
● Comisiones por cambiar de banco: cuando cambias una hipoteca de acreedor, el banco que dejas atrás está en su derecho de llevar a cabo penalizaciones por cambiar de banco. Claro, siempre y cuando esto esté establecido en el contrato. El monto está regulado por la Ley y va desde un 0 % a un 2 % sobre el total que aún te quede por cancelar.
● Otros gastos: gracias a la nueva Ley, todos los demás gastos que conlleva hacer una subrogación los lleva el nuevo acreedor, es decir, el pago a la notaría, gestoría y registro. El cliente solo deberá cancelar la tasación del inmueble.
¿Cuánto puedo ahorrar si realizo la subrogación de una hipoteca?
Sin duda alguna, este es uno de los puntos claves que llevan a las personas a subrogar una hipoteca puesto que el ahorro que supondrá puede llegar a ser significativo.
Llevar a cabo el procedimiento puede valer la pena si has cancelado menos de la mitad del pago total del préstamo y el interés del mismo es del 2% puesto que, en este periodo es cuando el porcentaje más alto de las cuotas es representado por los intereses.
Si ese es tu caso, es posible que llegues a ahorrar hasta 20.000 euros. Sin embargo, esta es una cifra genérica puesto que puede ser aún más asesorándote con las personas indicadas.
Con el sistema de pujas que ponemos a tu disposición el ahorro puede elevarse hasta 26.000 euros. Además, no tendrás que visitar banco por banco, ¡ellos vendrán a ti! Ellos harán sus mejores ofertas y tú podrás decidir cuál te conviene más, sin perder tiempo, sin burocracia y lo mejor de todo, totalmente gratis.
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