Lo primero que analiza un banco antes de conceder una hipoteca es si existe la suficiente garantía de pago que garantice el éxito del préstamo a largo plazo.
Esto lo hacen a través de un estudio de la salud financiera de la persona que lo solicita con el fin de otorgar créditos de manera responsable y transparente para proteger sus intereses y los del solicitante.
Tras la realización del estudio, se determinará cuál será el porcentaje hipotecado por el banco, resultados que no son siempre favorables o no llenan las expectativas de la parte interesada, por lo que surge la pregunta ¿por qué el banco no concede más porcentaje a mi hipoteca?
En el siguiente artículo te lo explicaremos a detalle, asimismo te contamos cuáles son las opciones que tienes para solicitar el aumento del porcentaje de tu hipoteca. ¡Comencemos!
Factores que analiza el banco para otorgar una hipoteca
Como mencionamos anteriormente, el banco debe realizar una serie de análisis a diferentes factores de las finanzas del solicitante para determinar si es apto o no para recibir una hipoteca, entre los más importantes se encuentran:
Nivel de ingresos
Sin duda alguna, el factor más relevante para definir cuál será el porcentaje hipotecado por el banco. Quienes soliciten la hipoteca deberán tener unos ingresos mensuales que les permita asumir cuotas de máximo el 30% del sueldo mensual sin que esto afecte su estilo de vida en gran medida.
Estabilidad laboral
Otro de los aspectos definitorios es el tipo de contrato y el tiempo que lleve la persona trabajando en la compañía al momento de solicitar la hipoteca. Debido a que, un profesional con un contrato indefinido ofrece al banco mayor seguridad de pago que uno con contrato temporal.
Asimismo, se valorará el cargo que ocupa y el potencial crecimiento profesional que tendrá la persona dentro de la empresa.
Si el solicitante es autónomo, la entidad solicitará documentos que den fe de que podrá asumir las cuotas mes tras mes, así como toda la información que demuestre su estabilidad económica y del emprendimiento.
Ahorros
Para solicitar una hipoteca, idealmente la persona interesada deberá tener al menos el 20% del monto total de la tasación del inmueble, así como 10% adicional para poder costear los gastos propios de comprar una vivienda.
Esto se debe a que, en su mayoría, el porcentaje hipotecado por el banco es de hasta el 80% del valor total, por lo que el solicitante debe responder por el porcentaje restante.
Historial crediticio
Un aspecto muy importante que el banco estudiará es si el solicitante tiene otros préstamos vigentes. Esto se debe a que, en caso de ser así, la capacidad de endeudamiento es menor y en conjunto todos los créditos no deberán superar el 40% de los ingresos mensuales.
De igual manera, se tomará en cuenta la forma en como se ha respondido a los préstamos vigentes y antiguos, especialmente si se cancelaron en el periodo estipulado. Esto será determinante al momento de definir cuál será el porcentaje hipotecado por el banco.
Edad y situación personal
Las entidades bancarias pocas veces conceden fácilmente una hipoteca a una persona que tendrá más de 75 al término del préstamo, y en el caso de hacerlo, el porcentaje hipotecado por el banco no supera por lo general el 60% del total del valor del inmueble. Sin embargo, cada banco tiene sus propios límites.
Avales
Si alguno de los factores mencionados no son óptimos para la solicitud de la hipoteca, la entidad bancaria solicitará avales, ya sea personal o de un bien propio libre de cargas. Esto podría servir para elevar el porcentaje hipotecado por el banco.
¿Por qué el porcentaje hipotecado por el banco no es el que esperaba?
Por lo general, el máximo porcentaje hipotecado por el banco es de 80% del valor total del inmueble que se quiere adquirir, por lo que, como mencionamos antes, el comprador deberá tener ahorrado lo suficiente para cubrir con el monto restante y los gastos propios de comprar una casa.
La principal razón por la que las entidades bancarias no financian más que este porcentaje, es porque entre más alto sea el mismo, mayores son los riesgos de impago por parte del solicitante. Esto se debe a que el importe del crédito es muy alto, por lo que las cuotas también lo son.
Asimismo, otra de las razones de que el porcentaje hipotecado por el banco no supere el 80% es porque la falta de ahorros dificulta hacerle frente a cualquier imprevisto que pueda ocurrir.
¿Es posible obtener hipotecas al 100 %?
Luego de la crisis financiera del 2008, muy pocas son las entidades bancarias que emiten hipotecas de más del 80%. En el 2021, según estadísticas del Banco de España, solo el 9% de las hipotecas superan este porcentaje.
Sin embargo, aunque no es una opción habitual que los bancos ofrecen abiertamente, aún es posible encontrarse con ofertas que financian la gran mayoría, o incluso la totalidad del valor del inmueble que se quiere adquirir. Esto puede suceder en ciertas circunstancias específicas como:
● Cuando se cumplen todos los factores que garantizan la devolución del dinero es posible concretar un porcentaje hipotecado por el banco mayor.
● Si el precio de compraventa del inmueble es menor que el de la tasación. Normalmente los bancos financian en base al valor de tasación, por lo que si el precio de compraventa es menor estarías en una situación ventajosa en la que el porcentaje hipotecado por el banco sea mayor al establecido en primera instancia.
● Cuando se ofrece un aval como garantía de pago es probable que el banco acceda a aumentar la financiación.
● Al comprar un piso de banco las entidades están dispuestas a otorgar hipotecas al 100% del valor del inmueble, básicamente porque les favorece deshacerse de ellos. Esto siempre y cuando el perfil del cliente sea favorable.
● Cuando se contrata a un broker o un intermediario, estos profesionales del mercado inmobiliario te ayudarán a lograr tu objetivo de una manera más fácil y rápida, puesto que no solo saben a qué bancos dirigirse, sino que además saben cómo negociar con las entidades bancarias.
¿Cómo conseguir hipotecas para extranjeros?
En el caso de ser extranjero la ecuación es un poco más complicada, pero no imposible. Generalmente, los bancos otorgan hipotecas de entre 60 y 70% del valor de la vivienda cuando el solicitante es extranjero.
No obstante, es posible aumentar el porcentaje hipotecado por el banco cuando es se puede demostrar con documentación que se ha estado trabajando y pagando impuesto en España por al menos dos años. Esto podría aumentar las probabilidades de que el porcentaje se eleve a un 80%.
Asimismo, si a esto le sumamos el aprovechar algunas de las circunstancias expuestas anteriormente, se hace posible conseguir hipotecas al 100%. Es algo improbable, más no imposible.
Pasos para conseguir una hipoteca para extranjeros en España
Para conseguir una hipoteca en España si eres extranjero, deberás seguir los pasos que te presentamos a continuación:
Paso 1: Arreglar todos los documentos que se deben presentar
El primer paso (y el que puede ser más tardado) es enlistar todos los documentos que debes presentar ante el banco, aquellos que te identifiquen y demuestren tus ingresos, egresos e impuestos que pagas.
Paso 2: Recibir la preoferta de la hipoteca
Luego de presentar todos tus documentos en la entidad bancaria, y que esta analice tu situación económica, te harán una oferta. No te apresures, por lo general esa es solo la primera oferta, no la aceptes de inmediato sin discutir los términos para obtener mejores beneficios.
Paso 3: Abrir una cuenta bancaria
Ya sabes cuánto dinero necesitas para adquirir el inmueble, por lo que es momento de abrir una cuenta bancaria en España, en ella es donde se retira cada mes el dinero de la amortización.
Paso 4: Comparar diferentes ofertas y acepta la que mejor te convenga
Es importante no analizar solo una oferta. Ve a diferentes entidades y analiza cual de todas te ofrece las mejores condiciones posibles, compararlas entre ellas y analiza cual te ofrece más beneficios.
Paso 5: Aceptar la oferta
Un consejo es llevar la oferta inicial a otros bancos para que estos la igualen o mejoren, luego llevar la contraoferta a la primera entidad y crear una competencia con el fin de conseguir una mejor oferta.
Luego de analizar todas las opciones, es momento de elegir la mejor alternativa. Recuerda ser cauteloso pues estarás aceptando un préstamo que posiblemente dure al menos 20 años.
Paso 6: Finaliza el acuerdo
El último paso es firmar el acuerdo de la hipoteca. Esto lo tendrás que hacer en el notario, si por alguna razón no puedes ir, puedes concederle poderes a un abogado para que este realice la acción.
¿Puedo tener un porcentaje hipotecado por el banco más alto de forma más fácil?
Si, puedes saltarte todos estos pasos engorrosos que pueden llevar varias semanas y obtener tu hipoteca al 100% en la mitad del tiempo.
Solo debes ingresar tu DNI en nuestro formulario y un documento que acredite la operación (arras, reserva, nota simple…) y te comenzarán a llegar las mejores ofertas sin que tengas que mover un solo dedo, lo mejor es que es totalmente gratis. ¿Qué esperas? Obtén la hipoteca que buscas fácil y rápido.
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